En skattemässigt korrekt lösning som gav 14 miljoner i besparing

I mitten av 2010-talet började Mönsterås kommun arbeta med att bygga en ny fastighet, som i folkmun fick namnet Solhem. Där skulle det finnas en förskola med fyra avdelningar för totalt 80 barn, ett äldreboende med 40 lägenheter, ett storkök och ett mindre antal arbetsplatser för kommunala tjänstemän.

Budget och hyresavtal

”En första budget som kommunen tog fram landade på 130 MSEK”, berättar Thomas Nilsson, som fram till maj 2020 var teknisk chef i Mönsterås kommun. ”Med tanke på att kommunen i genomsnitt under senare år haft en investeringsbudget i fastigheter på 50 till 60 MSEK per år var det en ansenlig summa pengar, varför ett markanvisningsavtal tecknades med Vectura Fastigheter.”

I början av 2018 fastställdes en ny detaljplan. Vectura Fastigheter hade förvärvat marken och tecknade ett 20-årigt hyresavtal med kommunen för fastighetens hela boarea om 4 150 kvm. Kommunen och Vectura Fastigheter upphandlade sedan entreprenören tillsammans.

”Priset fastställdes till 2 150 SEK/kvm och år, inklusive värme, vatten, avlopp och fastighetsel”, förklarar Thomas Nilsson. ”Och det var exakt då frågan kom upp på bordet om hur momsen skulle deklareras.”

Momsen avgjorde hyran

Uppdraget att reda ut frågetecknen gick till Ronnie Peterson, Referos skatte- och momsexpert.

”Knäckfrågan var hur boarean om 4 150 kvm skulle nyttjas”, förklarar han.

”Förskolan, storköket och de administrativa ytorna för tjänstemännen räknade vi som en hyresgäst. Här gäller regeln att fastighetsägaren fakturerar hyran inklusive moms där hyresgästen, dvs kommunen, har rätt att dra av momsen.”

”Äldreboendet har att sortera under bruksvärdesprincipen, vilket bland annat innebär att ytor som hyrs ut till boende inte är föremål för momsavdrag.”

Hyresnivån för hela fastigheten var fastställd tidigt. Därför kunde Ronnie Peterson ta fram en skattemässigt korrekt lösning som i reda pengar sänkte den totala hyran med cirka 700 000 kronor per år. Uppdraget var avslutat i god tid innan Solhem stod klart för inflyttning i mars 2020.

”Ser man till Referos resultat av sin analys innebär det en besparing av hyran under 20 år på cirka 14 miljoner kronor. Det tror jag kommuninvånarna i Mönsterås är tacksamma över”, konstaterar Thomas Nilsson.

Ronnie Petersons råd

Till kommuner som bygger nytt eller hyr in sig i befintliga fastigheter där olika verksamheter ska bedrivas har Ronnie Peterson några råd.

”Nyckelordet är planering”, förklarar han. ”Här följer en kort och koncis vägledning som rätar ut frågetecknen:”

• Överväg vad investeringen innebär över tid, dvs hur långa hyreskontrakt ska skrivas?
• Vilka verksamheter ska bedrivas i fastigheten, dvs hur ser sammansättningen av de framtida hyresgästerna ut?
• Kan det i framtiden ske större eller mindre förändringar av ovan nämnda mix?

Vill du veta mer? Ta en första dialog.